Plusvalenza e regola dei cinque anni: firmare il preliminare non fa scattare la tassa
Chi vende un immobile acquistato da meno di cinque anni sa che sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto può scattare una tassazione. Quello che non era del tutto chiaro è quale data faccia fede quando la trattativa si chiude a cavallo della scadenza. Una risposta di agosto dell’Agenzia delle Entrate lo mette nero su bianco.
Il chiarimento di agosto
Con la Risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate ha affermato un principio semplice: il contratto preliminare stipulato prima dei cinque anni dall’acquisto non determina, di per sé, la realizzazione della plusvalenza.
Quello che conta è la data del contratto definitivo, cioè del rogito, perché è quello l’atto che trasferisce la proprietà.
Il caso esaminato riguardava due coniugi residenti all’estero, proprietari di un immobile in Italia acquistato il 10 settembre 2021. Nel luglio 2025 avevano firmato un preliminare di vendita, con rogito programmato dopo il 10 settembre 2026 — cioè oltre il quinquennio. La domanda era se il preliminare, firmato quando i cinque anni non erano ancora trascorsi, bastasse a far scattare la tassazione. La risposta è no.
Come funziona la regola dei cinque anni
La norma di riferimento è l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, il Testo unico delle imposte sui redditi. Considera “redditi diversi” le plusvalenze realizzate con la vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.
Il quinquennio si calcola da data a data, dall’atto di acquisto all’atto di vendita. Superato quel termine, la plusvalenza non è tassabile.
Due precisazioni che in pratica fanno spesso la differenza:
Le ristrutturazioni non riavviano il conteggio. Aver rifatto la casa non sposta la data di acquisto.
Ogni bene ha il suo quinquennio. Se insieme all’abitazione si vendono pertinenze acquistate in momenti diversi — un box, una cantina, un posto auto — il termine va verificato separatamente per ciascuna. Nel caso esaminato dall’Agenzia si trattava di pertinenze sportive acquistate in date successive rispetto all’immobile principale.
Le eccezioni da conoscere
Non tutte le vendite entro i cinque anni generano una plusvalenza tassabile. Restano fuori:
- gli immobili acquisiti per successione;
- l’immobile che è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso;
- i terreni edificabili, che seguono regole proprie e sono sempre tassabili, a prescindere dal tempo trascorso.
Discorso a parte per gli immobili oggetto di superbonus: qui la disciplina introdotta negli ultimi anni ha allungato l’orizzonte di rilevanza fiscale ben oltre i cinque anni, con criteri specifici sul calcolo del costo di acquisto. Se ha ristrutturato con quel meccanismo, la regola generale dei cinque anni non basta a mettersi al riparo: serve una verifica dedicata.
Cosa cambia in pratica per chi vende
Il chiarimento ha un valore molto concreto, perché legittima una pianificazione che molti venditori già facevano senza certezze.
Si può bloccare la trattativa prima della scadenza. Se un acquirente si presenta a quattro anni e otto mesi dall’acquisto, non è necessario rifiutare o rinviare tutto: si può firmare il preliminare, versare la caparra, definire il prezzo e fissare il rogito dopo il compimento del quinquennio.
La data del rogito diventa un elemento della trattativa. Va concordata con l’acquirente e, se c’è un mutuo di mezzo, verificata con la banca: uno slittamento di poche settimane può cambiare il risultato fiscale dell’operazione.
Attenzione alle pertinenze. È il punto in cui si sbaglia più spesso. La casa può essere fuori dai cinque anni e il box acquistato due anni dopo no. In quel caso la plusvalenza riguarda solo quest’ultimo, sulla quota di prezzo ad esso attribuita.
Come si calcola la plusvalenza
Quando è dovuta, la plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto dell’immobile, aumentato dei costi inerenti documentabili: imposte pagate all’acquisto, spese notarili, spese incrementative sostenute sull’immobile.
Il venditore può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF, che somma la plusvalenza agli altri redditi, e l’imposta sostitutiva del 26% applicata direttamente dal notaio in sede di rogito. Quale delle due convenga dipende dal reddito complessivo del venditore: è una valutazione da fare con il proprio commercialista prima dell’atto, non davanti al notaio.
Un consiglio operativo
Se ha acquistato l’immobile che intende vendere dopo il 2021, la prima cosa da recuperare è l’atto di acquisto — con la data esatta — e l’elenco delle eventuali pertinenze con le rispettive date. Sono cinque minuti di lavoro che possono valere qualche migliaio di euro.
